2003年配合高雄铁路地下化工程，高雄车站旧站体进行向东南移动82.6公尺工程，也开启高雄车站长达20余年改建黑暗期，因车站周边工程不断，导致商家生意受阻，加上高铁设置于左营车站，加速居住人口城市北漂，整个以高雄车站为核心的站前与后驿商圈开始逐年没落，虽然高雄车站改建工程地面层已于2024年12月启用，今年8月由台铁月台层通往捷运车站大厅连通道亦启用，但未来接续有著高铁驶入高雄车站工程，让区段可能再度进入施工期。
高雄车站商业大楼招商不顺，周边日胜生高雄车站东旧宿舍公办都更案，厂商早在2019年得标，并在2020年2月与台铁局签约，原先未来将兴建集合住宅、商场与影城，当中住宅部分包括1-3房总户数1854户，然而受到新冠疫情、乌俄战争、缺工缺料等影响，导致工料出现大涨，日胜生集团向台铁提出争议协调，但因开发案属公开招标，有其公平及公正性应予以维护，因此若放宽条件恐有图利之嫌，因此双方目前僵持，距离签约已超过5.5年，原先预定2026年完工已成空谈，何时动工至今都没定论。
高雄车站有著许多开发愿景，当中包括高市府与台铁局所主导「高雄车站专四与专五及部分商四区土地」公办都更，3块基地共负费用约63-67亿元，总销额约95-99亿元，基准共负比为64.3%，基地总面积约2000坪，总建坪约2.54万坪，未来市府将分回房地与长明派出所，台铁则分回房地与铁路警察局，另三地集团高雄客运都更案紧邻车站，基地位在建国二路以北、车站广场东侧之客运站街廓，未来将兴建商办与住宅，将成为区域建筑新地标。
高雄车站长期处在重大建设密集，但区段20年来均属于工地状况，也让区段房市发展出现不少挑战，当中位于中央公园旁兴富发建设大楼预售案「中山铂悦」，因地段精华可形塑公园宅、百货宅等亮点，但最终以邻近高雄车站看重高铁驶入高雄车站建设利多为诉求，作为行销主轴，而建案搭配购屋总价含全室装潢家电，成功在不景气中创造销售佳绩，实登揭露累计已超过180户，单价均价落在52万元，未来后续成交户揭露，势必成为今年高雄最卖个案。
同样属于高雄车站商圈，位于后驿三地集团「艾美国际城」，在第一波销售中卖出超过280户封盘，当时均价仅38万元，如今二次开盘进场销售，每坪开价拉高到52-62万元，换言之将挑战成交5字头行情。高雄房屋市场调查协会荣誉理事长蔡绍豪分析，高雄车站周边未来势必是整座城市交通枢纽，但无论高铁驶入高雄车站与周边日胜生开发案，到底何时能完工，将成为区域房市发展变数，愿景无限但能否转换成今日买卖单价，将成市场关注焦点。
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